Что такое аннуитетный платеж по ипотеке?

При изучении условий ипотечного кредитования можно встретить два вида схем погашения кредитного долга: аннуитетный и дифференцированный. В этой статье мы рассмотрим первый вариант.

Понятие аннуитетного платежа по ипотеке

Аннуитетный платеж – это вид взноса по кредиту или ипотеке, предусматривающий внесение заемщиком одной и той же суммы через одинаковый временной промежуток. Иногда первый и последний платеж вносится в большей величине, чем остальные.

Размер аннуитетного платежа включает:

1. Долю основной задолженности.
2. Долю начисленной процентной ставки.

Первые несколько месяцев кредитования большая часть аннуитетного платежа содержит процентную ставку, а меньшая – тело ипотеки. По мере внесения средств соотношение изменяется в обратную сторону. Последний ипотечный платеж включает в основном тело кредита, а проценты в минимальном размере.

Пример расчета: размер ипотеки – 1 млн. руб., процент за использование заемных средств – 10%, период кредитования 5 лет. Размер аннуитетного платежа в этом случае составит – 21,247 тыс. руб. За первые 30 дней стоимость процентов составит 8,3 тыс. руб., а тела кредита – 12,914 тыс. руб. Итоговая переплата по ипотеке – 274,823 тыс. руб.

При досрочном погашении ипотечной задолженности величина аннуитетного платежа изменяется. В этом случае гасится часть основного долга, кредитное учреждение пересчитывает график платежей и размер аннуитета из-за этого уменьшается. При этом схема платежей не меняется. Заемщик будет до конца закрытия долга платить равные взносы.

Применяется аннуитетная схема платежей чаще всего в российских банковских учреждениях и не только для ипотек, но и автокредитов и потребительских ссуд.

Микрофинансовые организации тоже применяют обычно аннуитетную схему при кредитовании на крупные суммы. Только периодичность взносов у них не раз в месяц, как у банков, а раз в 14 дней.

Что выбрать: аннуитетную или дифференцированную схему погашения?

Что такое аннуитетная схема мы уже расписали. Теперь для сравнения дадим понятие дифференцированой схеме платежей – это вид взноса по кредиту или ипотеке, подразумевающий планомерный возврат долга, при котором тело кредита выплачивается в равном размере, а процентная ставка каждый месяц становится меньше.

Пример расчета: Величина ипотеки – 1 млн. руб., процентная ставка – 10%, период кредитования 5 лет. Размер первого взноса составит 25 тыс. руб. По второму остаток долга уже станет меньше и начислится меньшая ставка, величина взноса составит 24,861 тыс. руб. По такому же принципу расчет будет производиться каждый месяц. Последний платеж будет самым маленьким – 16,806 тыс. руб. Итоговая переплата по ипотеке составит 254,167 тыс. руб.

Не смотря на то, что переплата при дифференцированной схеме платежей меньше, чем при аннуитетной, ее применение не всегда выгодно. На бюджет заемщика в начальном периоде возлагается большая финансовая нагрузка. Его заработка может не хватить на погашение долга. Это может привести к снижению суммы кредитования или вообще отказу от него.

Главное преимущество аннуитета – больший размер величины кредитования. При одинаковых показателях заработка и затрат заемщика по такой схеме лимит кредитования будет больше, чем по дифференцированной. Особенно важно это для людей, которым нужна максимальная сумма средств на покупку недвижимого имущества.

Крупнейшие банковские учреждения России – «Сбербанк», «Альфа-банк», «Тинькофф-банк», «ВТБ», «ЮниКредит Банк» применяют только аннуитетную схему. В редких случаях потенциальному заемщику предлагается выбрать самому тип графика платежей.