102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости

102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят ещё в 1998г. и с тех пор неоднократно подвергался правкам и изменениям. Сейчас  ФЗ об ипотеке  включает 14 глав и устанавливает основные понятия, относящиеся к залогу недвижимости. В данной публикации мы рассмотрим некоторые важные аспекты данного законодательного акта, знание которых может оказаться важным для  заёмщиков, оформляющих жилищные кредиты.

ФЗ об ипотеке: залог по кредиту

В соответствии с 102 ФЗ об ипотеке в залог по кредиту может передаваться недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано заёмщиком в ЕГРП. В роли залога может выступать жилая недвижимость (квартиры, дома, их «изолированные» части), а также земельные участки, дачи и гаражи (о других объектах, которые могут быть переданы в залог, читайте в публикации «Коммерческая ипотека»).

В ФЗ об ипотеке перечислены также виды недвижимого имущества, которое нельзя использовать в качестве предмета ипотеки. Так, запрещён залог части недвижимости, раздел которой изменит её назначение. Следовательно, если собственник дома хочет заложить его отдельные помещения, ему нужно зарегистрировать данную часть строения, как самостоятельный объект недвижимости.

Согласно положениям 102 ФЗ об ипотеке не может также передаваться в залог имущество, которое нельзя приватизировать либо наоборот в его отношении предусмотрена обязательная приватизация в будущем.

Отметим также два особо важных для заёмщиков (покупающих квартиру (дом) с помощью ипотечного кредита) факта, касающихся заложенного объекта недвижимости:

• в случае оформления ипотеки залог остаётся у залогодателя
• при передаче в залог купленного в кредит жилья его владельцем остаётся заёмщик.

Разрешения, необходимые для передачи недвижимости в залог

В случае передачи в обеспечение по кредиту имущества, на отчуждение которого нужно согласие другого органа (частного лица), согласно 102 ФЗ об ипотеке наличие такого разрешения необходимо ещё до подписания договора ипотеки.

Например, если предполагаемым залогом является недвижимость, которой владеют несовершеннолетние граждане, над которыми соответствующим органом установлена опека, для заключения договора ипотеки банку понадобится его (органа) письменное разрешение.

Также если в качестве обеспечения по кредиту мужчина хочет использовать квартиру, которая находится в совместной собственности его и супруги, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) ему понадобится нотариально заверенное письменное согласие жены.